3000亿债务压身，孙宏斌忙着卖卖卖救火融创

小白讲信用财商

　　四年前，房地产行业正值烈火烹油，王健林却壮士断腕，急于把万达和文旅城摆上货架。融创中国拍马赶来，以438亿元收购万达13个文旅城，后续又以62.81亿元接盘万达文旅运营团队。这笔世纪交易合计斥资501.25亿元。
　　融创的掌舵者孙宏斌，几乎是行业最热衷于并购的人，早年间就先后试图并购绿城、佳兆业、雨润、金科；当2017年新一轮上升行情开启，他又开始扮演“白衣骑士”角色，大手笔接盘各类资产——包括150亿投资乐视、152亿收购成都环球会展、125亿拿下泛海集团北上地产项目、40亿收购李嘉诚大连项目。
　　孙宏斌手里似乎有台永不停息的印钞机，当失意者寻求资产变现，第一时间总能想到他和他的融创。
　　“我现在每天收到无数的信息，现在卖什么都找我。”2018年3月，孙宏斌曾意气风发地表示，过去这几年里面，融创做的并购案子超过全世界任何一个投行，“所有的亏在年轻的时候都吃完了，什么亏都吃过了，还有什么亏能让我吃”。
　　但眼下，融创已走到了孙宏斌不得不自救的危机时刻。11月14日晚间的一纸公告，几乎算坐实了融创资金链紧张的传闻。
　　这则公告称，实控人孙宏斌自掏腰包，以无息借款形式，借给公司4.5亿美元。
　　同时，融创还配售3.35亿股，募资6.53亿美元，每股15.18港元的配售价，较上个交易日折让10.9%。此外，融创还减持物业板块融创服务1.58亿股，募资2.99亿美元，配售价折让11%，但仍持有64.14%股份。配股所得款，50%用于运营资金，50%用于偿还贷款。
　　“老孙是个厚道人！”此举一出，股吧里的散户们纷纷称赞，相比直接躺平的开发商老板，实控人与公司生死与共，提振了中小股东、金融机构信心。
　　“孙宏斌等于亮底牌了。”一位长期关注融创的分析师对作者表示，折价配股以及实控人出资，本质上就是承认公司流动性出现问题，信用端已经崩了。“上半年这波赌得太错了，老孙也是经历过破产的人，怎么风险偏好还这么高？”
　　融创配售消息公布后，截止11月17日收盘，股价已跌至14.64港元/股。
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　　年近60岁的孙宏斌几度沉浮，这次能否闯关逃生？
　　上半年风光，下半年隐身
　　孙宏斌最近出现在公众视野的次数并不多。
　　融创官网显示，上半年，孙宏斌有17次密集露面，行程满满，包括拜会地方政府、文旅城开业、签约产城项目、收购广西彰泰集团等等。
　　但进入下半年，孙宏斌几乎隐身。最近一次是在11月1日，他现身杭州项目开工仪式；另一次则是8月底的融创中期业绩会，这是他作为实控人例行出席的会议。
　　与之相呼应，上半年大手笔买地的融创最近也低调起来。
　　4月份，在收并购市场中，当广西房企彰泰陷入困境，旭辉正欲趁机收购时，“并购王”孙宏斌闻讯赶来，以99.1亿元的溢价胜出。
　　在公开招拍挂市场，孙宏斌更是拿地不断。易居研究院统计显示，今年前7月，融创在土拍市场高举高打，合计斥资约1252亿元，拿下110宗地。但是，8月至今，融创仅在土拍市场拿了7宗地，包括九江、青岛、承德及济宁四座城市，合计耗资25.74亿元。
　　这其中，融创在22个重点城市集中供地市场中，两轮次表现也大相径庭。中信建投统计称，在首轮集中供地时，融创合计斥资554亿元，拿下36宗地，拿地金额位列所有房企第一位。但到了二轮供地时，融创大幅跳水，仅出资6亿元，买下2宗地。
　　在8月底中期业绩会上，孙宏斌的“话风”已经改变，也为融创下半年的低调埋下伏笔。
　　“我们现在需要更安全。”孙宏斌表示，今后权益拿地销售比保持在30%，40%是央行的要求，每个企业都有负债上限，目前并购市场是不存在的，未来三年重要目标是降低融资成本，“如果还像过去一样，有多少钱拿多少地、通过合作伙伴再拿地。降负债率、提升评级、降融资成本是不可能的”。


　　大手笔买地，称仍有利润？
　　从2021年中开始，市场行情入冬、房企爆雷引发行业信用危机等因素，叠加三道红线、贷款集中度管理为核心的楼市调控政策，几乎将开发商的现金流拦腰斩断——这是那些信奉高杠杆、高周转模式的人，所未能预料到的。
　　融创也并不例外。但其上半年仍如此大手笔买地，也着实令市场侧目。
　　6月份，彭博报道称，央行要求金融机构提供融创5月购地的信息，包括逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等，而公司前5月收购土地金额约为合同销售额的50%，高于监管不超过40%的要求。融创随后回应称，此举为例行管理，公司作为试点企业之一，每月都会给央行报送相关资料和保持汇报沟通。
　　孙宏斌曾在5月股东大会上对大举拿地做出解释，他称，融创通过公开市场拿地规模占新增土地储备1/3，虽然这几个月拿地数额看上去比较多，但很多项目都有合作伙伴，实际需要投入的资金并不多。
　　“以杭州为例，融创拿了4块地，其中3宗报价都未达到竞自持阶段，这几块地自持部分最后都由合作伙伴原价拿走，保证了利润空间。此外，4宗地融创整体权益比为52.5%，实际出资一半。”孙宏斌当时表示。
　　以融创起家的天津市场为例，其参股公司在首轮供地中一口气拿下7宗地，其中西青区地块创下土拍成交最高价，达到49.6亿元，溢价率约12%。
　　“不服不行，融创就能找到一些资金方，人家愿意在背后，支持融创去出面拿地。”一位熟悉天津土拍市场的房企投拓人士对作者表示，但10月开始市场降价特别厉害，一些区域甚至回到2016年左右，现在地价也比之前降了下来，首轮拿地的开发商就很难挣钱。

　　3000亿债务压身，开启
　　实际上，此次折价配股之前，孙宏斌已经在密集处置资产回笼资金。这其中，包括减持贝壳股份套现5.54亿美元、将商管板块出售给物业公司回笼18亿人民币、退出与滨江的合作项目回笼16.73亿元人民币，合计回血约70亿元人民币。
　　此外，四年前接盘万达的文旅项目也或将变卖。彭博社消息称，融创计划整体出售文旅资产，正在与潜在买家接触。
　　财报显示，尽管上半年文旅板块营收同比增长166%，达到26.1亿元，但文旅城作为重资产项目，仍需占用大量资金，回报周期长，目前贡献公司整体营收仅为2.7%。
　　反观核心业务——物业销售，受制行情寒冬及银行按揭放款缓慢，在外部融资渠道不通的情况下，融创依赖销售回款也变得艰难。这从融创绍兴分公司的求助信中可见一斑。
　　这封写于9月24日的求助信中称，黄酒小镇项目8月住宅销售开启后，仅回收2亿元现金，每周只能卖出一两套房子，同时，当地8个项目预售资金监管达到40多亿，已售项目网签进度受限、积压严重，将近600套没有网签，涉及按揭金额近10亿。
　　融创依然债务高企，算上难以穿透的隐性债务，孙宏斌面临不小的偿债压力。截止6月底，其有息负债总额与去年持平，达到3035.3亿元，其中一年内到期有息债务为910亿元，非受限现金短债比仅为1.11，“三道红线”中，踩中一条红线。
　　如此惨烈的市场环境，这或许已经超出孙宏斌的预期。此前，他在中期业绩会上曾判断称，下半年市场的压力比较大。整个融资市场、信贷市场、销售市场压力都比较大。
　　但对于融创，孙宏斌依然信心满满。“出现问题的企业，在更早的时候都能看到。我就知道我们（融创）没有问题”。
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　　转载自：腾讯新闻