房产融资怎么融？主观思路解析！

小周解卡

　　房产融资怎么融资？很多人对房产融资这一块都是比较迷茫。千篇一律的文章无非是说百强如何融资，一二线及强三线如何融资。这类企业和项目融资很容易。

　　一、省会城市，不管大小房企都很容易取得金融机构的资金甚至银行资金。

　　二、百强房企不看地域，不管项目在哪里，也比较容易取得资金。不论省内或省外都有机构愿意做，就不多说了。专门写一写四五六以后地区的中小房企如何融资！


　　所谓的该地区的中小房企一般是没什么资质可言的，基本只做过几个小盘或者一两个，甚至没做过刚刚成立的公司。这类房企基本拿不到银行开发贷，也拿不到信托，私募机构的钱，钱在哪里？一般都在省内，省外基本不用找了，省内的资金都看不上，省外根本也不用去找了，白费力气。


　　先说前融，前融是最难的，因为没有抵押物，风险也大，这时开发商如果想拿地，手上只有一半的钱，就不要先去拍，得先找好资金。资金的模式也很简单，共同成立项目公司，保证金阶段就开始介入，没拍成，保证金原路返还，拍成了，出让金再配一半。资金方一般要求控股90%以上，或者控股50%以上剩余股份质押，这样有一个好处，万一房企外边有民间借贷或者其他经济纠纷，也能很好的隔离，千万别觉得先注册个项目公司拍好地，觉得拿地说是是最靠谱的，毕竟收益在哪里，地到手了，也便可以研究研究。

　　这是自身的想法，资金可不这样想，项目公司都注册了，或有担保或有负债怎么办，根本不会感兴趣，所以也就基本融不到资金了，最多找其他房企合作开发或者融资代建亦或者直接卖了。当然，如果有其他在售楼盘的抵押物作为过度也可以，如果没有，基本也就歇菜了。


　　而后是土地出让金融资，土地出让金融资一般都要求有过渡性抵押物，待取得土地证之后再置换抵押物，以强抵押为主，基本很少资金愿意股权介入。


　　土地证抵押融资，在建工程抵押融资这类资金蛮多，土地证融资就不用说了，土地证可以说比现房都优质！


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一般来说，当创业团队还只有一两个人，只有idea的时候，主要是跟种子轮或者天使轮的投资人聊，天使轮主要是以时间来界定，通常都是200万——500万人民币，占股10%－20%左右。

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每一轮融资当中，创业公司出让的股份应该都不超过30%，具体的浮动范围得看所在行业对资本的依赖程度。每进行一次融资，创业公司和投资方的股份都要被稀释，如果出让股份超过30%，没过几轮，创始团队的话语权就会越来越小。

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很多公司融资失败，不是因为这些公司没有吸引力，而是创业者不了解vc，不知道vc是怎样运作、怎样判断项目等。而且，最重要的是，他们不了解向vc融资的流程。

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现在哪家银行可以做二手房贷款的