房贷族的经济账：交行提前还房贷收取1%补偿金，闲钱该理财还是提前还贷？

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　　8月1日，交通银行(601328.SH)发布的《关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》显示，自今年11月起，该行将调整个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费标准。其中，个人按揭类贷款包括了个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款等。


　　所谓提前还款补偿金，是客户对未到期的贷款进行提前还款，对银行进行一定的利息损失补偿。此次，交通银行将对相关贷款收取“提前还款补偿金”，收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。


　　8月2日下午，时代周报记者浏览交通银行官网发现，上述公告已被撤销，页面不存在。


　　当日，交通银行相关人员向时代周报记者表示，本次公告是在原来基础上的明确，没有新增，实际上给分行减免的权限更大了，可能被过度解读，目前正在采取措施和制定后续方案。

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　　预计其他商业银行不会同步跟进


　　据公告，在此次调整前，交通银行的提前还款补偿金收费标准分为两种情况：一是部分提前还款补偿金。每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始，收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1%。


　　二是全部提前还款补偿金（只适用于普通贷款，不适用于循环贷款）。如果是贷款期限2年（含）以上5年（含）以下，并在1年内全部提前还款，或者是贷款期限5年以上，并3年内全部提前还款的，均收取当次提前还款本金金额的1%。


　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，该行此次调整补偿金或违约金政策偏严。时代周报记者对比调整前后可以发现，过去征收1%补偿金的对象，主要是一年内多次提前偿还的、偿还不足3年就提前偿还等类型，限定在一定范围内；调整后，提前还贷收取1%违约金的范围更广。


　　招联金融首席研究员董希淼告诉时代周报记者，商业银行向客户发放贷款，并以合同形式明确约定贷款期限、利率等要素。全部或部分提前还款，违背了贷款合同中关于贷款期限的约定，是“违约”行为。这是部分银行对提前还款行为收取违约金（补偿金）的逻辑基础。


　　“交通银行发布此公告后，预计其他商业银行不会同步跟进。”招联金融首席研究员董希淼指出，今年以来，受经济下行和疫情反复等多重冲击，投资和消费需求不振，对未来预期不明。在这种情况下，银行采取措施为企业和个人纾困解难、降低实体经济综合融资成本，是金融监管部门反复强调的工作重点。


　　与此同时，时代周报记者采访部分银行获悉，提前还款违约金收取标准以客户与该行签订的贷款合同为准，具体情况需咨询当地贷款银行。


　　农业银行工作人员表示，如需在农行办理提前还款，借款人需要按合同约定提前向原贷款经办机构提出申请，持有效身份证件、原购房贷款还款卡（折）、个人购房借款担保合同到贷款行办理相关手续。提前还款违约金收取标准以客户与该行签订的贷款合同为准，具体建议咨询当地贷款行。


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　　工商银行工作人员表示，提前还款违约金不超过归还本金的六个月贷款利息或按协议价格收取，部分特殊情况暂免收；部分提前还款，可选择减少月还款额但期限不变或缩短还款期次，但因各地规则有所不同，具体以实际操作为准。


　　建设银行工作人员表示，提前还款需要缴纳违约金，不同支行对于提前还贷违约金的标准不同。如需在建行办理提前还房贷，需要本人带齐提前还款受理通知书、借款合同、建行存折或银行卡、以及本人身份证前往银行网点办理。


　　提前还房贷划算吗？


　　业内人士认为，近两年，提前还房贷现象增多的主要原因是投资市场景气度不高，尤其是在高点入市的房贷人受到影响，不得不选择还贷当理财。


　　有投资人告诉时代周报记者，当下股票市场震荡，“索性把预备投资的钱拿出来提前还房贷，省下的利息相当于是理财回报。”


　　今年以来，银行存款成本逐步回落，四大行定期存款利率下调，三年期最高利率由3.25%降至3.15%。货基收益率和理财收益率也逐步下行，7天余额宝年化收益率从年初的2%下探至当前的1.7%。


　　央行数据显示，3月新发放个人住房贷款利率为5.42%，远超银行定期存款利率和低风险理财产品利率。房贷利率高，理财收益低，是提前还房贷的主要原因。


　　“对银行而言，面对客户提前还房贷，如果银行没办法再以合适的利率及时贷出去，后续营收就会下降，出现利率的再投资风险，会出现‘存贷双降’。”广州市某国有大行客户经理向时代周报记者表示，如果这样的行为过多，会对金融跨期安排带来问题。


　　对于购房者来说，提前还房贷究竟合不合算？方正证券研报认为，只考虑理财收益率与房贷利率价差扩大就提前还款，并不买卖，还需从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。


　　方正证券举例，假设居民在2018年10月购买房子，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%。


　　若将现金用于一次性还清房贷，通过房贷计算器算得最后一次性还款（剩余26年）94.94万元，节省86.14万元的利息，平均每年节约利息3.31万元；若将计划一次性还房贷的资金用于购买理财产品，以94.94万元用于理财（3%~4%），一年的收益能达为2.85万~3.8万元。由此得出，理财收益率为3.5%时，可基本与提前还款（5.7%的房贷利率）节省的收益持平。


　　严跃进认为，每位购房人可根据自身情况，对比资本市场的投资收益与贷款成本后再做决定。在他看来，房贷利率长期会呈走低趋势。

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